海南新型养老产业考察报告
被浏览3138次 上传时间：2013-10-29
为了学习和借鉴海南省养老机构建设和管理的经验，2013年3月31日至4月3日，省老龄事业发展基金会一行八人在会长刘润璞的带领下，前往海南省考察新型养老产业。考察组认真考察了海南省具有代表性的四个不同类型的养老服务机构，与养老机构管理人员、政府有关工作人员和老年人进行了广泛深入的交流，收集了相关材料，学习了海南省先进养老服务理念和管理经验，启迪了我们今后的工作。
考察组一行考察了海南省最具特色的四家养老机构，海口恭和苑、官塘天来泉、兴隆爱晚工程海南中心、三亚亲和源。现将有关情况报告如下：
一、海口恭和苑
（一）基本情况：位于海口市海甸岛，北距海边800米，西邻海南大学，最大特点是紧邻海口市医院；占地面积32亩，建筑面积3.5万平方米，建筑采用南洋风格的低密度院落设计，楼高五层，四合院式建筑，共有296个房间400余张床位，包括双人标准间、一居室、二居室和VIP套房等。工作人员160人，投资3个亿。
（二）项目特色：
1、"医养结合"的理念：设有社区卫生服务中心和康复训练大厅等医疗服务设施，为老人提供日常医疗服务和健康管理，大病、急病可以就近送海口市医院。医疗服务区与老人居住区有各自独立的出入口，内部则以连楼相通。相对独立又可随时保证医疗服务。
2、完善的养老服务配套设施：公共配套设施占总面积的50%左右，保证了各种养老服务设施的供应。例如：老人居住的房间配备了厨房、洗衣机、卫浴等家庭化设备；各楼层配置了服务台、消毒间、清洁间、储藏室和洗衣房等后勤服务功能空间；还配置了医务室、康复大厅等健康护理设施以及多功能厅、会所、商店、健身房等文化娱乐和生活便利设施。
3、无障碍的建筑细节：充分考虑到老年人的生理、心理特征，努力为他们打造轻松、便利的居住环境。例如：老人居住房间的房型布局尽量采取直线形的简单结构，减少拐角和不必要的室内阻隔，以适应老人行动不便、记忆下降的特点；老人经常使用的空间均安装应急响应装置，如卧室床头、厨房、卫生间、公共楼道等，老人一旦遇到风险，可以随时拉响应急装置，获得及时的救助和处理。
4、家庭化居住环境：五层楼高的低密度院落，每个单元都有悬挑的阳台，充分展现绿意盎然、内外通透的热带风格，看上去明快怡人。设施整体分为东区、西区和北区等三区，每区均为设计独特的合围式建筑，住房中央为花木茂盛的庭园，老年人既能在自己的公寓内享受个性化的生活，又可在庭园内休闲交流。项目在房型设计、建筑风格、装修格调上着力打造与国内一般养老机构完全不同的建筑外观，营造出亮丽、宽敞、温馨的视觉印象和人居环境，让老人享受家庭化、社会化的居住体验感。例如：每个居住楼层设有大量的邻里交流空间，并提供24小时茶点服务，鼓励老人相互交流和互动。
（三）运营模式：会员制，2万元购买会员资格后可入住。
收费标准： 6天 1980元／人
10天 2980元／人
16天 4580元／人
30天 7980元／人
总体看恭和苑是一家涵盖居住、餐饮、活动、健康、医疗保障等全方位一体化的健康疗养胜地。地处省会城市，服务好，价位较高，适宜中高收入老年人养老度假。
二、天来泉养生俱乐部
（一）基本情况：坐落于琼海市官塘温泉旅游开发区天来泉大道，占地面积：244895平方米，建筑面积：233663.69平方米，建筑以精装小高层公寓为主，拥有1800间各类标准房、高级双人房、高级套房，工作人员300人，全年入住率约10%，旺季可达50%，配备小区内免费环行电瓶车。
（二）项目特色：
1、养生一站式，全能度假综合体。中国首席养生运营商天来泉，提出全功能养生度假概念。天来泉以温泉养生为基础，社区还建有音乐厅、体育馆、老年大学、疗养院等高端颐养配套设施。提供温泉SPA、疗养、娱乐、旅游、美食、酒店等全套服务。
2、引入英国爱德华健康管理机构，为会员提供高品质健康管理服务。爱德华健康管理公司与海南医学院合作成立天来泉康复疗养院，下设体检中心，针对不同人群，提供全方位体检套餐及专家诊疗；天来泉养生俱乐部还与琼海市人民医院建立绿色就医通道，问诊医疗不需要排队挂号等待，保障度假全程健康无忧。
3、丰富的心神乐养活动，满足老年人各种业余爱好，社区有标准的音乐厅可容纳400人，多次举办泉家春晚等节庆晚会；多功能室内体育馆内设篮球场、羽毛球场、瑜伽室、健身房等区域，是老年人挥洒活力的最佳场所；老年大学设置各种学习班，如太极班、歌舞班、摄影班、养生班、电脑班等，满足精神层面的养生需求。组织全年康健娱乐活动，成立几十个活动协会，每天都有不同主题活动。
（三）运营模式：经营租赁1800套房，无需大量投资，管理团队与业主四六分成，业主得40%，管理团队得60%。实行会员制，会费2万，入会后享受20年内140天居住权。
收费标准：
单人间：散客180元/天，团队150元/天，会议140元/天。
双人间：1980元/7天，3580元/15天，5680元/30天。
三、兴隆爱晚中心
（一）基本情况：位于海南省万宁市兴隆旅游城，一期占地面积79亩，其中湖面37亩，盐湖面42亩，建筑面积22180平方米，养老用房582间，独栋别墅6栋，联排别墅6栋，花园洋房324户，公寓110间。 入住率旺季可以达到98%，淡季4个月，平均入住率达到70%-80%。已投资1.8亿，收支可达平衡。
（二）项目特色：
1、以温泉养生为主题，是以旅游度假、休闲娱乐为主的综合小区，也是海南爱晚工程高端养老示范基地。
2、创新养老用房的产权模式——租赁、购买。提倡旅游、养老房不卖一套只卖一份。让一份份的旅游、养老房产的使用权能够流动，形成产业化的模式。他们将养老设施反复出租给不同承租人使用，由承租人支付租金。
（三）运营模式：实行签订房屋租赁保障合同，根据房间大小一次性缴纳保证金每年80万——150万不等，享受吃住行免费，一年后退还保证金。
收费标准：
长期订单：40㎡房间年保证金80万，50㎡房间年保证金100万，80㎡房间年保证金150万，房间均有免费温泉泡池；
短期订单：40万保证金，免费吃住玩150天；20万保证金，免费吃住玩60天，均签订担保协议，到期后将保证金全数退回。
四、三亚亲和源
（一）基本情况：位于三亚市清水湾雅居乐社区，建筑面积1.5万平方米，82套房间，设视听室、棋牌室、接待室、茶室等不同休闲娱乐服务的功能室，整体建筑及室内装潢聘请日本株式会社大岛设计专业设计，全程无障碍宜老化设施，智能化安全管理体系，构建了全方位高端至尊服务体系。
（二）项目特色
1、权威三甲医院VIP绿色通道服务，亲和源与301医院（解放军总医院海南分院）有绿色通道协议，每年享有高端体检。
2、享有亲和源高尔夫球会员卡，家门口体验高尔夫生活。
3、满足个性化24小时秘书式服务。每层设立私人秘书，安排日常生活，饮食起居、会客访友，参观游览等。
4、私家定制，提供高端私人定制服务。房间内厨房、家具、卫生用具等，全部使用进口高档用品；私家床品和浴品绣有客户名字，彰显尊贵，同时为会员提供私家车，规划私家游，打造私家派对，挑选私家游艇等服务。
（三）运营模式：高端养老连锁经营，会员制，会费150万，餐饮、住宿另收费。
收费标准：一次性付会费150万，终生会员制，可继承、可转让。
中套房间130㎡： 300元/天、 7万/年
大套房间190㎡： 400元/天、 10万/年
五、经验借鉴及建议
考察历时四天，从海口到官塘，从兴隆到三亚，考察组一行认真学习海南特色新型养老模式及先进经验，每到一处，刘润璞会长都会详细询问公寓的基本情况、入住率、收支盈亏情况等，亲身体验无障碍设施，及各种宜老设备。每过一处，刘润璞会长都会带领考察组，深究各种模式的合理性，探讨其在我省我的可行性。刘润璞会长表示，要充分考虑我省实际情况，结合海南养老产业的新型模式，与海南先进养老机构合作，南北沟通互动，大力支持、发展我省民办养老机构。
借鉴海南的经验，提出如下建议：
（一）结合我省实际，学习借鉴海南省先进养老服务理念和管理技术，南北互动，交流合作。建议分期分批组织我省老年人到海南休养。
（二）积极推动养老机构专业化，标准化、规范化服务。我省养老服务事业快速发展，但一些养老机构服务专业化水平还较低，规范服务流程、服务等级标准评估体系还未建立；信誉和质量管理体系缺失；服务纠纷时有发生，还不能满足老年人对质量和专业服务水平的需求。
（三）适度发展高档老年公寓，填补我省空白。高端老年公寓目前在全国各地兴起，海南、北京、上海、杭州、广州等地的老年公寓收费较高却供不应求，有较大的市场空间。我省应抓住机遇尽快成立，且可连锁经营。
（四）鼓励和支持民企开办农家乐度假式中低档老年公寓，该模式符合我省现阶段收入水平和实际情况。地点可选择有温泉的地方、现代农业园区、旅游景点附近。
（五）继续完善养老产业的政策和法规，鼓励和支持更多民企进入养老产业，努力让有公益心的各界人士和企业家，为养老事业多作贡献。
吉林省老龄事业发展基金会
二〇一三年四月十一日
